Segundo estatística da ADEMI - Associação dos Dirigentes de Empresas no Setor Imobiliário, a venda de imóveis usando financiamento bancário atinge a marca de 83% dos casos.
Quem quer vender o seu imóvel precisa estar disposto a aceitar financiamento. Muitos proprietários desconhecem completamente como se dá o processo e têm receio da venda nestas condições. Todavia , o processo é seguro , transcorre de forma controlada e o proprietário tem todas as garantias do recebimento. Informe-se sobre isso com o Corretor.
Já faz algum tempo que somente a boa vontade e o empenho do corretor não são suficientes para vender ou alugar um imóvel.
De acordo com um levantamento divulgado pela Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG), vários itens influenciam a venda ou a locação e podem até dificultá-la:
- A localização por exemplo, chega a derrubar até 43,75% das vendas. Mas não é a única vilã.
- A taxa de juros é o segundo maior empecilho na opinião de 37,5% dos entrevistados.
- a falta de documentação completa emperra pelo menos 12,5% das negociações.
- Na locação, os principais itens são as altas taxas de condomínio – que desanimam 50% dos locatários a dificuldade para conseguir fiador e o mau estado de conservação do imóvel.
- Cada dia mais seletivos, os compradores escolhem imóveis livres de quaisquer problemas e com garantia de liquidez.
- Já os inquilinos dão preferência a edificações com menores taxas de condomínio e em bom estado de conservação. Pequenos detalhes, como o arranhão nos armários ou aquela torneira que não pára de pingar, não passam despercebidos.
- Já nas negociações de venda os itens são mais abrangentes. Além do estado do imóvel pesam outras considerações, como a vizinhança. Ter como vizinho casa noturna, estádio, escola ou hospital pode ser problema. Já as avenidas e ruas movimentadas, feiras livres e centros comerciais são bem-vindos, mas ninguém quer viver “parede e meia” com eles.
- Supervalorizar o imóvel pode ser um impecilho para conseguir vender. Por isso, especialistas afirmam que a receita é optar sempre pelo preço justo e pelo valor de mercado. Isso acontece quando o proprietário pede uma avaliação antes de proceder à venda. Alguns corretores, seja por desconhecimento da região ou no afã de captar novos negócios, superavaliam o bem na tentativa de agradar o vendedor ou o proprietário define um valor independente da avaliação do corretor.
- Uma venda com preço acima de mercado impede quase 7% das vendas e geralmente deixa o vendedor iludido com um valor que não corresponde à capacidade financeira da edificação. Hoje, o consumidor está muito bem servido de informação e tem a noção exata do valor que pode vir a pagar nos mais variados padrões. Além do mais, a maior parte dos interessados num aluguel ou compra tem o preço como um dos principais parâmetros. Portanto, não adianta superavaliar e ficar com o imóvel encalhado. “A receita é optar sempre pelo preço justo e pelo valor de mercado estabelecido para a região”.
- A localização do imóvel, segundo o levantamento da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG) realizado junto às 16 maiores imobiliárias de Belo Horizonte, aponta que é o motivo número um em se tratando dos itens que podem emperrar uma negociação. Como regra geral, consultores e especialistas reconhecem que é mais difícil vender imóveis próximos a casas noturnas ou boates, estabelecimentos comerciais e indústrias, escolas, feiras livres, hospitais e outros pontos de maior concentração de ruídos ou pessoas. Nestes locais, o barulho e a movimentação de automóveis vão até tarde e podem se tornar irritantes demais. Mas o comércio não é de todo ruim e os corretores explicam que é sempre bom ter por perto o chamado comércio de bairro, que inclui padaria, supermercado, farmácia, muito úteis nas emergências e compras do dia-a-dia. O comércio de bairro até valoriza o imóvel por causa das facilidades que oferecem, mas é preciso bom senso. Para quem tem filhos, é ótimo contar com uma escola por perto. Mas não tão perto a ponto do barulho lhe dar nos nervos. Para o sócio da Miryan Dayrell Imóveis, Adriano Casio Sampaio, a localização envolve aspectos muito amplos da negociação, incluindo desde a avaliação da vizinhança até a questão do custo-benefício, bastante particularizado para cada cliente. “Localização é quase tudo numa venda. Mas isso não significa que um imóvel menos privilegiado terá sua negociação inviabilizada”, explica.
- Na opinião do empresário, outro grande vilão da venda e locação é a falta de vagas ou os espaços presos em garagens. Segundo ele, um apartamento com três quartos e apenas uma vaga, especialmente no segmento de alto luxo, é inviável. “Imóveis assim chegam a perder entre 10% e 20% de seu valor de mercado”, calcula.
- A falta de documentação completa do imóvel (habite-se, baixa da construção, certidões atualizadas), do vendedor ou dos herdeiros, também é responsável por uma boa parcela dos problemas ocorridos na venda.
- Tanto para o comprador quanto para o vendedor, as pendências judiciais ou com o Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) ou Serasa são empecilhos certeiros para quem vai usar financiamento.
- JÁ o grande número de herdeiros dificulta as transações, porque, além do inventário rigorosamente em ordem, é preciso que todos dêem autorização para a venda, incluindo seus respectivos cônjuges. E mais: nenhum deles pode ter nome sujo, dívidas ou pendências judiciais em execução. Por causa de problemas semelhantes, a dona-de-casa Nely Gersen Pinto Coelho já gastou mais de seis meses tentando regularizar um imóvel para vendê-lo. Seu marido faleceu há três anos e meio e a casa já estava paga, mas ela não possuía mais o comprovante. Foi preciso correr atrás de uma nota promissória e do contrato de compra e venda firmado com o antigo proprietário para comprovar a compra. Foi necessário também fazer e registrar o inventário, além de reconhecer e juntar toda a documentação pedida pelo cartório. O habite-se da casa está em ordem, mas nem isso evitou a burocracia. “Desde junho tento vender o imóvel e não consigo. Já reduzi o preço em 10% mas não adiantou nada”, reclama Nely Gersen.
- Para o diretor da Rede Morar e da My House Imóvel, João Vander Alvarenga, a falta de documentação é um dos problemas mais freqüentes na capital. “Estima-se que entre 60% e 80% das casas não têm habite-se. Nesse caso a venda só é viável se for à vista”, destaca o consultor imobiliário. Infra-estrutura do bairro ajuda Itens como a distância em relação ao Centro e a áreas de serviços e comércio e a perspectiva de melhora da região onde o imóvel está instalado também são fundamentais para uma boa venda. E corrigir erros dessa natureza é uma tarefa quase impossível, pois não depende da vontade do vendedor. Por isso, é importante ficar atento na hora da compra. “Para investir numa região nova é preciso ter certeza de que há projeção de desenvolvimento, rápido e sustentável”, alerta Paulo Roberto de Aquino, dono da Ouro Preto Negócios Imobiliários Na avaliação dele, um exemplo claro dessa imprevisibilidade é o bairro Castelo. “Apesar dos imóveis de lá terem bom acabamento, a região ainda oferece infra-estrutura precária de comércio, serviços e transporte, além da falta de segurança, o que dificulta a locação e a venda”, destaca. Mas o fato não está restrito às áreas novas. Outro exemplo desse tipo de entrave ocorre nos imóveis antigos, ainda que em regiões bem valorizadas. O corretor cita um imóvel situado em Lourdes, em frente à Praça da Assembléia, onde os grandes problemas são a falta de acabamento mais adequado ao padrão do imóvel e a inexistência de vagas de garagem no prédio. Para o diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), Francisco de Assis Amaral, essa falta de benfeitorias nos imóveis mais antigos afugenta os compradores e desvaloriza o bem. “As benfeitorias precisam ser compatíveis e acompanhar o padrão de construção do bairro”, pondera.
- Outro item relevante é a vontade de vender. Embora a análise desse quesito seja bastante subjetiva, o empresário afirma que o consumidor pode perceber quando o vendedor está realmente disposto a se desfazer do bem e quando o apego o atrapalha. “O desapego emocional é importante para não comprometer a venda”, revela Francisco Amaral.
Pesquisas: Jornal Estado de Minas - Kétsia Lima, www.lagoasanta.com.br, Associação dos Dirigentes de Empresas no Setor Imobiliário.
