Cuidados na compra de imóvel

 Cuidados Iniciais:

Comprar um imóvel requer muito cuidado. Começa com a avaliação das condições físicas do imóvel e da documentação, se o mesmo for usado.

No caso dos imóveis novos, temos a questão de como ele será entregue: Já com piso? algum armário? Ou tem que arcar com alguma despesa extra de infraestrutura? O condomínio será entregue decorado? Porque, caso contrário, isto será uma despesa extra na cota condominial. Mas se êle for entregue com tudo isso, o preço está dentro do padrão da área? Não pense que darão algo de graça.

O valor do metro quadrado subiu muito. As pessoas compram imóveis sem ter esta noção de preço do metro quadrado. Por exemplo, na Freguesia de Jacarepaguá/RJ, o valor já bateu os R$ 8.500,00 o metro quadrado em 2021. Isto significa que um imóvel de 2 quartos com 55 m2 , que é um padrão de construção atual, sai em torno de 450 mil Reais. Ao comprar um imóvel não deixe de comparar o valor do metro quadrado. Você compraria um imóvel usado com preço do metro quadrado próximo do imóvel novo, mesmo que este esteja em excelentes condições?

No caso de imóveis usados, vale a pena avaliar as condições de conservação e quanto deverá gastar para colocar o imóvel em ordem. No caso , o preço deveria refletir este aspecto. 

Verificar com atenção a condição do imóvel e a existência de problemas, tais como: Rachaduras, vazamentos, problemas hidráulicos e elétricos. Uma dica: procure trincas nos cantos das portas. Veja se as torneiras são novas e se não há manchas na bancada em volta da torneira, o que pode indicar que é muito velha ou tem o teve vazamentos.

Ainda, deverá ser observado pelo comprador a posição do imóvel em relação a construções vizinhas, ventilação, nível de ruído da região, bem como a posição do imóvel em relação ao sol.

 O ideal é uma volta pelo bairro e ter uma conversa com os moradores para você conheçer e tirar dúvidas a respeito da região, do comércio, da segurança e da infra-estrutura.

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Intermediação na compra

Normalmente as pessoas compram imóveis com a intermediação de corretor, seja ele autônomo ou através de imobiliária, que avalia previamente uma série de detalhes para que o comprador de um imóvel seja protegido nos seus direitos.

O corretor procede a uma avaliação e levantamento das condições do imóvel, já acerta com o proprietário o que está possivelmente fora de conformidade e lista, em comum acordo, o que determinará o preço real, para que não haja perda de tempo na negociação. Por outro lado, muitas vezes o proprietário desconhece situações que podem levar a problemas na hora da venda e perdem a venda por isso. O corretor de imóveis, pela Lei , é o profissional habilitado para evitar problemas para ambos os lados : proprietário e comprador. 

Mas, atenção! Procure atuar com imobiliárias ou profissionais autônomos credenciados porque tem muita gente atuando na área, mas não tem formação, o que é proibido, e nem experiência adequada.

 Antenado na documentação

Antes de comprar qualquer imóvel, o comprador deverá estar atento a uma série de cautelas para não transformar seu sonho em pesadelo:

- A leitura atenta a todos os documentos referentes ao imóvel, tais como : certidão negativa de ônus do imóvel nos cartórios de distribuição e dos proprietários são imprescindíveis. Em outras páginas falamos mais sobre isso.

 - A Comprovação de inexistência de débitos municipais, tal como a certidão negativa de IPTU junto ao Município ou Federação.

 - A Inexistência de débitos condominiais. Solicitar declaração do Sindico sobre a situação financeira do proprietário junto ao condomínio.

Atenção: Muita gente não sabe que o débito condomínial pertence ao imóvel e não à pessoa física. O que ocorre é que se o imóvel for comprado com uma dívida condominial, quem assume a dívida é quem comprou.

 - Inexistência de débitos com as concessionárias de serviços de gás, água ( principalmente ) e luz. 

A documentação do imóvel é a base de tudo. Atualmente, o registro do imóvel em cartório é feito através de uma “matrícula”. Essa matrícula vem a ser a “carteira de identidade” do imóvel, trazendo todas as informações oficiais sobre o imóvel, sendo que, cada matrícula refere-se a apenas um imóvel e nela deve constar toda a história, a descrição e o nome do proprietário do imóvel. Cada imóvel está registrado em um determinado cartório de registro de imóveis, sendo que, a localização do imóvel é que determinará em qual cartório deverá ser efetuado o registro. Ou seja, cada imóvel terá apenas um único registro imobiliário, tornando fácil a consulta à matrícula deste. Qualquer pessoa pode pedir uma cópia do registro. Não precisa de autorização do proprietário. O registro é público. tirar é simples , barato e rápido. Não confunda registro de imóvel com registro de contrato de compra, pois este último é fundamental para registrar no outro. Parece complicado? Nem tanto. Em outra página falamos mais sobre isso, detalhadamente.

Após a análise da matrícula e certidão negativa de ônus do imóvel, o comprador deverá proceder a análise de documentos dos proprietários do imóvel. Observando, se o vendedor é pessoa física ou jurídica. No caso de pessoa física, se o vendedor é casado ou não. Ou seja, todos os detalhes são úteis para evitar problemas futuros. Dessa forma, o adquirente de um imóvel deverá solicitar ao vendedor a mais completa lista de documentação.

Veja abaixo o que deve ser avaliado na compra do imóvel.

 Documentos do imóvel:

1) Título de Propriedade – Título devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente (matrícula do imóvel);

 2) Certidão vintenária e atualizada da propriedade:

 3) Informação no Departamento Urbanística da Prefeitura sobre a situação geográfica do mesmo, em relação às obrigações e posturas municipais, zoneamento da cidade, projetos de urbanização e restrições à sua utilização.

 Documentos do vendedor Pessoa Física:

1) Fotocópia da Cédula de Identidade (RG) e do Cadastro de Pessoas Físicas (CPF);

 2) Certidões negativas e atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual, federal e trabalhista. Em outras páginas estes documentos são detalhados.

3) Certidões negativa de Protestos;

 Se pessoa jurídica:

1) Cartão do CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoal Jurídica);

2) Certidão Negativa de Débito do INSS e Certidão de Quitação de tributos Federais administrados pela Receita Federal;

3) Contrato social se a sociedade Comercial for limitada (Ltda.), devidamente registrado na Junta comercial ou em Registro de Títulos e Documentos se a sociedade for civil;

4) Estatuto Social se for uma Sociedade por Ações – S/A e a ata da Assembléia Geral que elegeu a atual diretoria e a ata que autorizou a alienação.

5) Verificar a capacidade jurídica da pessoa para vender;

6) Certidões atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual, federal e trabalhista;

7) Certidões negativa de Protestos;

Tomadas essas providências e estando a documentação em ordem, o comprador poderá efetuar a aquisição do imóvel.

A aquisição de uma propriedade, por meio de compra e venda, é feita pelo registro da escritura no cartório imobiliário. A esse respeito diz o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 530, inciso I. Vejamos:

“Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel: I – Pela transcrição do título de transferência no registro de imóvel.” Denomina-se título o documento que a lei considera hábil para efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel ao ser registrado no cartório imobiliário.

Para compra e venda, chama-se de escritura pública. Assim, o primeiro passo a ser dado é lavrar uma escritura pública, produzida em qualquer cartório de notas, por um agente público, devidamente autorizado pelo Poder Público a exercer essa função, ou em um consulado brasileiro no exterior (art. 221, I, da Lei nº 6.015/73). Neste documento deve constar a causa do negócio jurídico (compra, venda, doação, etc), descrição, referências, entre outros detalhes do imóvel, sendo que essa descrição deverá ser a mesma registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Para lavrar a escritura pública, será necessário levar ao tabelião as cópias de toda a documentação do imóvel e dos contratantes. Bem como, será necessário o pagamento das taxas e do serviço do tabelião, que será calculado com base no valor da negociação. Caso não tenha sido estabelecido quem arcará com as despesas de transferência estas ficarão por conta do comprador, de acordo com o disposto no Art. 1.129 do Código Civil. Assim, após a lavratura da escritura pública, o adquirente deverá promover o Registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis. E, para se fazer o registro no Cartório imobiliário, é devido o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como as custas e taxas do Cartório de Registro de Imóveis.

Entretanto, caso o comprador não registre a escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, correrá sérios riscos, tais como: o de o vendedor vender novamente o imóvel, o imóvel ser objeto de penhora por dívida do vendedor, entre vários outros problemas. Portanto, para realmente se tornar dono de um imóvel, além de serem observadas todas as formalidade elucidadas, deverá o adquirente promover o registro da escritura pública de compra e venda em Cartório de Registro de Imóveis, pois quem não registra não é dono de fato.

E lembrem, as informações aqui prestadas, são da documentação básica ( !!! ) a ser exigida. Então, procure comprar com um intermediador imobiliário , sempre seguindo a orientação do profissional da área.

Você, comprador, precisa estar atento a todos os detalhes, sendo fundamental a leitura de material pertinente á aquisição de imóveis , para precaver-se e ficar respaldado , bem como eliminar riscos financeiros , despesas desnecessárias, melhorar a negociação , entre outras situações. Recomenda-se a leitura atenta sobre estes detalhes, pois vai deixá-lo mais tranquilo e ciente das diversas situações que ocorrem na área imobiliária. Coisas que a maioria nem de perto imagina.