Compra e Venda de imóveis - DICAS


Como montar uma loja comercial
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Relaçao dos documentos para a venda de imóvel

DOCUMENTOS NECESSARIOS PARA A VENDA DE IMOVEL

Realizada a avaliação do imóvel, sendo o mesmo considerado apto para a venda, o proprietário deverá apresentar a seguinte documentação, que servirá para análise do Cartório e transferência da escritura( são exigências). Com isso será comprovado que o imóvel não está hipotecado, penhorado ou envolvido em inventário.

Relativa ao vendedor e seu Cônjuge:

• Certidões negativas fornecidas pelos competentes Registros de Interdições e Tutelas (deverão ser providenciadas no Município de residência do vendedor e também no Município do imóvel apresentado)
a) Primeiro Ofício de Interdições e Tutela
b) Segundo Ofício de Interdições e Tutela
• Certidões negativas fornecidas pela Justiça Federal
• Certidões negativas expedidas pelos competentes Ofícios de Distribuição RJ:
a) Primeiro Ofício de Distribuição
b) Segundo Ofício de Distribuição
c) Terceiro Ofício de Distribuição
d) Quarto Ofício de Distribuição
e) Nono Ofício de Distribuição
• Alvará judicial nos casos de espólio

ATENÇÃO: quando o vendedor for pessoa jurídica, são necessários os seguintes documentos:
• certidão negativa de FGTS e INSS(original)
• certidão negativa de tributos federais(original)
• cópia legível e autenticada do contrato social e sua última alteração, ou cópia legível e autenticada da AGE que autorizou a alienação do bem(no caso de empresa não imobiliária) e da AGE elegendo a Diretoria vigente
• Cópia legível autenticada do CNPJ .

Relativa ao Imóvel

• Certidão de Ônus Reais
Emitida junto ao registro de Imóveis do qual o imóvel pertence.Traz a situação real do imóvel e todo o histórico anterior , garantindo que o mesmo não possua nenhuma situação que impeça a sua venda. Expedida a menos de 30 dias.

• Certidão do 9º Ofício de Registro de Distribuição
O interessado deverá juntar uma cópia legível do carnê do último exercício do IPTU.

• Certidão Negativa de ônus da Prefeitura - IPTU
Esta certidão, no Município do Rio de Janeiro, é obtida na SMF - Rua Afonso Cavalcante, 455 - Anexo - Térreo ou na Secretaria Municipal de Fazenda do Município do imóvel pretendido.

• Certidão Enfitêutica do Imóvel
A certidão enfitêutica do Município do Rio de Janeiro é obtida na SMF - Rua Affonso Cavalcanti, 455 - Anexo - Térreo, ou na Secretaria Municipal de Fazenda do Município do imóvel pretendido.
Há casos em que o imóvel pretendido é foreiro ao Município. A certidão enfitêutica diz se tal situação ocorre e se é devido foro ao Município. Este tipo de gravame exige o pagamento prévio de laudêmio que usualmente varia de 2,5 a 5% do valor da negociação. Às vezes o imóvel não é foreiro ao Município, mas é foreiro à União. Observe o que consta da certidão de ônus reais.

• Declaração de que o imóvel se encontra livre e desimpedido
Se o imóvel estiver alugado, é necessário apresentar carta do locatário, renunciando ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel objeto da operação imobiliária. É necessário o reconhecimento de firma, e fazer constar a data da entrega das chaves do imóvel.


• Certificação da existência de vaga de garagem
Certificar pela escritura ou outro documento sobre a existência de vaga de garagem relativa a unidade , no caso de prédio residencial o comercial.

• Declaração do Síndico ou da Administradora de que não há dívidas com o condomínio
Nesta declaração, deverá constar se há ação judicial proposta contra o vendedor do imóvel pelo condomínio. Quando não houver condomínio será necessária declaração, com firma reconhecida do administrador eleito pelos proprietários para gerenciar a manutenção do local. Na ausência de administrador, declaração com firma reconhecida de três proprietários informando a maneira utilizada para o rateio das despesas comuns.

. Verificação de inexistência de débito perante à CEDAE
O imóvel sendo uma casa , pegar o número do registro do imóvel junto à CEDAE e avaliar se existe algum débito ativo.

IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, pago pelo comprador, na compra de imóveis regularizados, localizados no Município do Rio de Janeiro ou em outros municípios do Estado.
O ITBI só deve ser pago após o resultado da análise das certidões do Cartório.
No caso de imóveis localizados no Município do Rio de Janeiro o pedido da guia para pagamento do ITBI é feito no térreo do Bloco II, do Centro Administrativo da Prefeitura, na Rua Afonso Cavalcanti 455, na Cidade Nova.
O valor do ITBI corresponde a 2% do valor de mercado do imóvel ou do valor da transação, conforme o caso. O maior dos dois será adotado como base de cálculo do imposto pela Secretaria Municipal de Fazenda.
Esta guia deverá ser paga, antes da marcação da escritura,sendo cópia legível para conferência do valor recolhido. Se o valor arbitrado for muito superior ao valor da venda, o comprador poderá recorrer do mesmo, junto à Secretaria Municipal de Fazenda. A SMF solicita cópia legível de um laudo de avaliação realizada para subsidiar a revisão, que poderá ser negada.
No caso de imóveis localizados no Grande Rio a guia do ITBI será solicitada na Prefeitura local, onde está situado o imóvel objeto da compra.
O segurado deverá conferir a guia de ITBI expedida pela SMF, prestando atenção nos seguintes dados:
• nome completo do requerente
• CPF correto do requerente
• endereço correto e completo do imóvel
• nome correto e completo do transmitente (vendedor)
• CPF correto do transmitente
• valor declarado (Este valor deverá ser igual ao valor da transação)

Qualquer irregularidade encontrada na Guia do ITBI deverá ser corrigida antes da marcação da escritura, junto ao órgão emissor.