Compra e Venda de imóveis - DICAS


Como montar uma loja comercial
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Cuidados na compra de imóvel

Cuidados Iniciais:


 


Comprar um imóvel requer muito cuidado. Começa com a avaliação das condições físicas do imóvel e da documentação, se o mesmo for usado. No caso dos imóveis novos, temos a questão de como ele será entregue: Já com piso? algum armário? Ou tem que arcar com alguma despesa extra de infraestrutura? O condomínio será entregue decorado? Porque , caso contrário, isto será uma despesa extra na cota condominial. Mas se êle for entregue com tudo isso, o preço está dentro do padrão da área? Não pense que darão algo de graça.  O valor do metro quadrado subiu muito. As pessoas compram imóveis sem ter esta noção de preço do metro quadrado. Por exemplo, na Freguesia de Jacarepaguá/RJ, o valor já bateu os R$ 8.500,00 o metro quadrado, em 2015. Isto significa que um imóvel de 2 quartos com 55 m2 , que é um padrão de construção atual, sai em torno de 450 mil Reais. Ao comprar um imóvel não deixe de comparar o valor do metro quadrado. Você compraria um imóvel usado com preço do metro quadrado próximo do imóvel novo, mesmo que este esteja em excelentes condições?


No caso de imóveis usados, vale a pena avaliar as condições de conservação e quanto deverá gastar para colocar o imóvel em ordem. No caso , o preço deveria refletir este aspecto. 


 


Normalmente as pessoas compram imóveis com a intermediação de um profissional experiente, que avalia previamente uma série de detalhes para que o comprador de um imóvel seja protegido nos seus direitos. O corretor ( aquele que é um profissional sério, porque tem muita gente atuando na área, mas não tem formação e nem experiência, o que aliás é proibido) procede a uma avaliação e levantamento das condições do imóvel, já acerta com o proprietário o que está possivelmente fora de conformidade e lista, em comum acordo, o que determinará o preço real, para que não haja perda de tempo na negociação. Por outro lado, muitas vezes o proprietário desconhece situações que podem levar a problemas na hora da venda e perdem a venda por isso. O corretor de imóveis, pela Lei , é o profissional habilitado para evitar problemas para ambos os lados : proprietário e comprador. 


 


 


Então vamos lá :


 


 Antes de comprar qualquer imóvel, o comprador deverá estar atento a uma série de cautelas para não transformar seu sonho em pesadelo:


- A leitura atenta a todos os documentos referentes ao imóvel, tais como : certidão negativa de ônus do imóvel nos cartórios de distribuição e dos proprietários são imprescindíveis. Em outras páginas falamos mais sobre isso.


 - A Comprovação de inexistência de débitos municipais, tal como a certidão negativa de IPTU junto ao Município ou Federação.


- Inexistência de débitos condominiais. Solicitar declaração do Sindico sobre situação financeira do proprietário junto ao condomínio.


- Inexistência de débitos com as concessionárias de serviços de gás, água ( principalmente ) e luz. 


- Além disso, verificar com atenção a condição do imóvel. A Existência de problemas, tais como: Rachaduras, vazamentos, problemas hidráulicos e elétricos. Uma dica: procure trincas nos cantos das portas. Veja se as torneiras são novas e se não há manchas na bancada em volta da torneira, o que pode indicar que é muito velha ou tem o teve vazamentos.


- Ainda, deverá ser observado pelo comprador a posição do imóvel em relação a construções vizinhas, ventilação, nível de ruído da região, bem como a posição do imóvel em relação ao sol.


- O ideal é uma volta pelo bairro e uma conversa com os moradores, para você conheçer tirar dúvidas a respeito da região, do comércio, da segurança e da infra-estrutura.


A documentação do imóvel é a base de tudo. Atualmente, o registro do imóvel em cartório é feito através de uma “matrícula”. Essa matrícula vem a ser a “carteira de identidade” do imóvel, trazendo todas as informações oficiais sobre o imóvel, sendo que, cada matrícula refere-se a apenas um imóvel e nela deve constar toda a história, a descrição e o nome do proprietário do imóvel. Cada imóvel está registrado em um determinado cartório de registro de imóveis, sendo que, a localização do imóvel é que determinará em qual cartório deverá ser efetuado o registro. Ou seja, cada imóvel terá apenas um único registro imobiliário, tornando fácil a consulta à matrícula deste. Qualquer pessoa pode pedir uma cópia do registro. Não precisa de autorização do proprietário. O registro é público. tirar é simples , barato e rápido. Não confunda registro de imóvel com registro de contrato de compra, pois este último é fundamental para registrar no outro. Parece complicado? Nem tanto. Em outra página eu falo sobre isso detalhadamente.


Após a análise da matrícula e certidão negativa de ônus do imóvel, o comprador deverá proceder a análise de documentos dos proprietários do imóvel. Observando, se o vendedor é pessoa física ou jurídica. No caso de pessoa física, se o vendedor é casado ou não. Ou seja, todos os detalhes são úteis para evitar problemas futuros. Dessa forma, o adquirente de um imóvel deverá solicitar ao vendedor a mais completa lista de documentação.


Documentos do imóvel:


1) Título de Propriedade – Título devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente (matrícula do imóvel);


 2) Certidão vintenária e atualizada da propriedade:


 3) Informação no Departamento Urbanística da Prefeitura sobre a situação geográfica do mesmo, em relação às obrigações e posturas municipais, zoneamento da cidade, projetos de urbanização e restrições à sua utilização.


 Documentos do vendedor Pessoa Física:


1) Fotocópia da Cédula de Identidade (RG) e do Cadastro de Pessoas Físicas (CPF);


 2) Certidões negativas e atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual, federal e trabalhista. Em outras páginas estes documentos são detalhados.


3) Certidões negativa de Protestos;


 Se pessoa jurídica:


1) Cartão do CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoal Jurídica);


2) Certidão Negativa de Débito do INSS e Certidão de Quitação de tributos Federais administrados pela Receita Federal;


3) Contrato social se a sociedade Comercial for limitada (Ltda.), devidamente registrado na Junta comercial ou em Registro de Títulos e Documentos se a sociedade for civil;


4) Estatuto Social se for uma Sociedade por Ações – S/A e a ata da Assembléia Geral que elegeu a atual diretoria e a ata que autorizou a alienação.


5) Verificar a capacidade jurídica da pessoa para vender;


6) Certidões atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual, federal e trabalhista;


7) Certidões negativa de Protestos;


Tomadas essas providências e estando a documentação em ordem, o comprador poderá efetuar a aquisição do imóvel.


A aquisição de uma propriedade, por meio de compra e venda, é feita pelo registro da escritura no cartório imobiliário. A esse respeito diz o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 530, inciso I. Vejamos: “Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel: I – Pela transcrição do título de transferência no registro de imóvel.” Denomina-se título o documento que a lei considera hábil para efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel ao ser registrado no cartório imobiliário. Para compra e venda, chama-se de escritura pública Assim, o primeiro passo a ser dado é lavrar uma escritura pública, produzida em qualquer cartório de notas, por um agente público, devidamente autorizado pelo Poder Público a exercer essa função, ou em um consulado brasileiro no exterior (art. 221, I, da Lei nº 6.015/73). Neste documento deve constar a causa do negócio jurídico (compra, venda, doação, etc), descrição, referências, entre outros detalhes do imóvel, sendo que essa descrição deverá ser a mesma registrado no Cartório de Registro de Imóveis.


Para lavrar a escritura pública, será necessário levar ao tabelião cópias de toda a documentação do imóvel e dos contratantes. Bem como, será necessário o pagamento das taxas e do serviço do tabelião, que será calculado com base no valor da negociação. Caso não tenha sido estabelecido quem arcará com as despesas de transferência estas ficarão por conta do comprador, de acordo com o disposto no Art. 1.129 do Código Civil. Assim, após a lavratura da escritura pública, o adquirente deverá promover o Registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis. E, para se fazer o registro no Cartório imobiliário, é devido o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como as custas e taxas do Cartório de Registro de Imóveis.


Entretanto, caso o comprador não registre a escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, correrá sérios riscos, tais como: o de o vendedor vender novamente o imóvel, o imóvel ser objeto de penhora por dívida do vendedor, entre vários outros problemas. Portanto, para realmente se tornar dono de um imóvel, além de serem observadas todas as formalidade elucidadas, deverá o adquirente promover o registro da escritura pública de compra e venda em Cartório de Registro de Imóveis, pois quem não registra não é dono de fato.


E lembrem, as informações aqui prestadas, são da documentação básica ( !!! ) a ser exigida. Então, procure comprar com um intermediador imobiliário , sempre seguindo a orientação do profissional da área.


 


você, comprador, precisa estar atento a todos os detalhes, sendo fundamental a leitura de material pertinente á aquisição de imóveis , para precaver-se e ficar respaldado , bem como eliminar riscos financeiros , despesas desnecessárias, melhorar a negociação , entre outras situações. Eu recomendo a leitura destes livros abaixo. Vai deixá-lo mais tranquilo e ciente das diversas situações que ocorrem na área imobiliária. Coisas que a maioria nem de perto imagina.


 


O Livro Negro dos ImóveisO Livro Negro do Financiamento de ImóveisLivro como Investir Em imóveis


 


 


 Sobre os livros:


 


O LIVRO NEGRO DOS IMÓVEIS


Tudo que você precisa saber antes de comprar um imóvel novo ou usado está no Livro Negro dos Imóveis. Conheça o lado obscuro do mercado imobiliário nesta que é a melhor publicação da categoria para o público leigo de 2014.


Todos os meses milhares de pessoas dão entrada nos órgãos de defesa do consumidor com reclamações contra imobiliárias, construtoras e incorporadoras. Elas são vítimas de cláusulas contratuais abusivas, taxas indevidas, descumprimento de contrato, atrasos nas obras e inúmeros outros problemas. Não seja mais um!


O consumidor leigo e inexperiente se torna uma presa fácil para fraudadores e golpistas que se passam por falsos corretores e construtoras de fachada. O Livro Negro dos Imóveis é composto por 188 páginas de conteúdo rico e esclarecedor em formato digital (PDF) para download imediato.


O objetivo do produto é fornecer todas as informações necessárias para que uma pessoa leiga possa comprar um imóvel minimizando os riscos de fraudes, problemas legais e prejuízo financeiro. O consumidor aprenderá a escolher o imóvel ideal, identificar falsos corretores de imóveis, verificar a idoneidade de construtoras, incorporadoras e imobiliárias e fazer pesquisas de preço do metro quadrado. Ele ainda terá acesso a toda a legislação, contrato, cláusulas abusivas, taxas indevidas, saberá quais são seus direitos segundo o código de defesa do consumidor, quais são os documentos, certidões negativas, registros que ele deve solicitar. O livro também aborda técnicas de negociação de preço, mostra dicas sobre financiamento, juros, índices econômicos, simulações de financiamento. 


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O LIVRO NEGRO DO FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS


 


Mais de 7,9 milhões de famílias da classe média pretendem comprar imóveis nos próximos 2 anos segundo pesquisa de 2013 divulgada pelo Data Folha. Mais da metade pretende fazer um financiamento imobiliário.


O brasileiro costuma comprar apenas 1 ou no máximo 2 imóveis durante a vida. Por este motivo as pessoas não possuem informações, experiência e segurança suficiente para comprar e financiar imóveis sozinhas. O livro ajuda a população mais leiga a não cair em armadilhas do financiamento. 


Não financie imóveis antes de ler este livro. Tudo que o mercado financeiro e imobiliário não gostaria que você soubesse sobre crédito imobiliário esta no Livro Negro dos Financiamentos de Imóveis.


São mais de 160 páginas de informações preciosas para você que sonha em comprar a casa própria através de um financiamento. Com certeza você não conhece os riscos, as consequências e os danos irreparáveis que isto pode gerar na estabilidade financeira da sua família no futuro.


Descubra porque os brasileiros compram imóveis financiados pagando o preço de três imóveis e recebendo apenas um. Veja porque o financiamento imobiliário é o maior sistema de empobrecimento das famílias brasileiras.


Aprenda as estratégias que permitem comprar imóveis sem depender de bancos, sem comprovar renda, sem assumir dívidas e pagando muito menos que o valor do imóvel financiado. Saiba porque comprar um imóvel financiado é a pior forma de adquirir sua casa.


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 Aprenda a investir em imóveis a partir do zero com o livro mais completo sobre mercado imobiliário escrito para o público leigo. São 200 páginas de informações preciosas obtidas através de estudos, pesquisas e anos de experiência. Você vai conhecer 14 oportunidades de negócio para ganhar dinheiro com imóveis, mesmo diante suposta Bolha Imobiliária brasileira que está prestes a estourar.


O mercado é feito de ciclos altos e baixos, quem está preparado consegue comprar e vender na hora certa. Este livro oferece a base necessária para que você identifique oportunidades de negócio que as pessoas dificilmente são capazes de enxergar. Aprenda a comprar imóveis baratos, saiba como valoriza-los e como vende-los no curto prazo com elevada lucratividade.


Tudo que os investidores profissionais se recusam a ensinar para os novatos. Aprenda a investir em imóveis com segurança. Saiba como as pessoas preparadas ganham muito dinheiro com imóveis.


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